전세사기 피하는 방법 총정리

최근 몇 년간 전세사기 뉴스를 접하면서 "나도 당할 수 있을까?" 하는 불안감에 휩싸인 분들이 많을 거예요. 특히 사회초년생이나 신혼부부처럼 전세 경험이 없는 분들은 더욱 막막하게 느껴질 수 있습니다. 전세사기를 당하고 좌절해 안타까운 선택을 하는 사회초년생에 대한 뉴스도 계속 나옵니다.

 

하지만 미리 알고 대비하면 충분히 전세사기를 예방할 수 있습니다! 2025년 현재, 진화하는 전세사기 수법에 맞서 우리 전세 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 최신 예방법을 총정리해 드릴게요. 철저하게 예방해서 사기꾼들을 혼내줍시다.

 

 

 

 

1. 계약 전, '집주인'과 '집'부터 꼼꼼히 확인하세요!

 

<전세사기 피하는 법 총정리>

 

 

전세사기 예방의 첫걸음은 바로 '확인'입니다. 대충 넘어가지 않고 꼼꼼히 따져보는 습관이 중요해요.

 

• 등기부등본 확인은 필수 중의 필수!
  • 갑구 확인: 건물의 소유주가 누구인지, 가압류, 가처분, 압류 등 복잡한 권리 관계는 없는지 꼭 확인해야 합니다. 계약하려는 집주인 이름과 등기부등본상의 소유주 이름이 일치하는지 보세요. 만약 계약 당사자가 소유주 본인이 아니라면, 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다.
  • 을구 확인: 근저당권 설정 여부와 금액을 확인해야 합니다. 이 집을 담보로 얼마의 대출이 있는지 파악하는 거죠. 만약 근저당권이 과도하게 설정되어 있다면, 나중에 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 일반적으로 전세 보증금과 근저당을 합친 금액이 매매 시세의 70%를 넘지 않는 것이 안전하다고 봅니다.
  • 변동 이력 확인: 등기부등본은 계약 당일에도 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다. 계약서 작성 후에도 잔금일 전에 한 번 더 확인하여 그 사이에 권리 관계 변동이 없는지 최종 점검해야 합니다.

 

 

• 건축물대장과 불법 건축물 여부 확인!
  • 건축물대장: 등기부등본과 마찬가지로 건축물대장도 반드시 열람하여 면적, 용도 등이 실제 건물과 일치하는지 확인해야 합니다. 특히 내가 계약하려는 건물이 '주택' 용도로 되어 있는지 확인해야 합니다.
  • 불법 건축물 주의: 옥탑방, 베란다 확장 등 불법 증축된 부분이 있는지도 확인해야 합니다. 불법 건축물은 강제 이행금 부과 대상이 될 수 있고, 나중에 이사 갈 때 원상복구 문제로 골치 아플 수 있습니다.
• 집주인 세금 체납 여부 확인 (2023년 개정법):
  • 2023년 4월부터 임차인은 임대인의 동의 없이도 임대인의 국세 체납액을 열람할 수 있게 되었습니다. 계약 전에 국세 체납액을 확인하여 나중에 보증금 반환 시 문제가 생기지 않도록 미리 대비할 수 있습니다. 이는 주민센터나 세무서에서 신청 가능합니다.

 

2. 계약 시, 꼼꼼함은 두 번 세 번 강조해도 부족하지 않아요!

 

<전세사기 계약 시 주의>

 

계약서 작성은 신중하게, 그리고 확실하게 진행해야 합니다.

 

• 확정일자 & 전입신고는 무조건 잔금일 당일에!
  • 대항력과 우선변제권: 전세 계약 후 전입신고와 확정일자를 받아야 '대항력'과 '우선변제권'이 생깁니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 세입자의 권리를 주장할 수 있는 힘이고, 우선변제권은 경매 시 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.
  • 잔금일 당일: 반드시 잔금일 당일에 전입신고와 확정일자를 동사무소(행정복지센터)나 인터넷 등기소에서 받아야 합니다. 단 1분이라도 늦으면 후순위로 밀려 보증금을 떼일 위험이 커집니다.

 

 

• 특약사항 꼼꼼히 확인하고 추가하기!
  • "임대인은 잔금일 다음날까지 근저당권 말소 또는 감액 등 권리관계를 정리한다"와 같은 내용을 특약으로 넣는 것이 좋습니다. 저는 잔금일 치르는 날, 공인중계사 사무소에서 집주인이 대출받은 은행으로 바로 전세금을 입금했습니다. 집주인에게 전세금을 주고, 대출금을 갚게 하는 것보다, 전세금을 집주인이 대출받은 은행으로 바로 입금해 대출을 갚게 하는 것도 방법이에요.  
  • "임대차 기간 중 임대인의 변동이 있을 경우 임차인에게 즉시 통보한다"는 조항도 유리할 수 있습니다.
  • 전세보증금반환보증보험 가입을 의무화하는 특약도 고려해 보세요.
• 대리인 계약 시 위임장, 인감증명서, 신분증 철저 확인!
  • 집주인 본인이 아닌 대리인과 계약할 경우, 대리인의 신분증, 집주인의 인감 날인이 된 위임장, 집주인의 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다. 위임장에 기재된 위임 범위와 계약 내용이 일치하는지도 확인하세요.

 

3. '전세 보증금 반환 보증보험'은 선택이 아닌 필수!

 

<전세사기를 예방하기 위해 전세 보증금 반환 보증보험에 가입하세요>

 

전세사기 예방을 위한 가장 강력한 방패는 바로 '전세 보증금 반환 보증보험'입니다.

 

• HUG 전세금 반환 보증보험 (주택도시보증공사):
  • 전세사기 예방을 위해 가장 널리 이용되는 보증보험입니다. 임대인이 전세금을 돌려주지 못할 경우 HUG에서 대신 보증금을 지급해 주는 상품입니다. 가입 조건이 있지만, 전세사기 예방을 위해 조건이 된다면 무조건 가입하는 것이 안전합니다.
  • 2025년에도 가입 조건 및 절차가 다소 강화되었지만, 그만큼 보증의 안정성은 더욱 높아졌습니다. 임대인의 신용도, 주택의 권리 관계 등을 심사하여 보증 가능 여부를 결정합니다.
   
• HF 전세금 안심대출 보증 (한국주택금융공사):
  • HUG 보증과 함께 HF에서도 전세 보증금 반환 보증을 제공합니다. 자신의 조건에 맞는 상품을 선택하여 가입할 수 있습니다.

 

4. 전세사기 의심스러운 상황, 절대 혼자 판단하지 마세요!

 

<전세사기 의심스러운 상황, 전문가의 도움이 필요해요>

 

전세사기범들은 다양한 수법으로 세입자를 속이려 합니다. 다음과 같은 상황이라면 반드시 전세사기를 의심하고 전문가의 도움을 받으세요.

 

• 시세보다 현저히 저렴한 전세금: 싼 게 비지떡이라는 말이 있죠. 주변 시세보다 너무 저렴한 전세라면 일단 전세사기가 아닌지 의심해야 합니다. 급매나 급전세는 전세사기의 위험 신호일 수 있습니다.
• 신분증, 등기부등본 열람 거부: 집주인이나 중개인이 신분증이나 등기부등본 확인을 주저하거나 거부한다면 100% 전세사기라고 봐도 무방합니다.
• 계약 후 연락 두절, 비협조적 태도: 계약 후 집주인과의 연락이 어렵거나, 확정일자/전입신고에 비협조적인 태도를 보인다면 문제가 발생했을 가능성이 높습니다. 이 경우에는 전세사기일 가능성이 높으니 바로 법적 대처에 나서야 합니다. 
• 공인중개사 없이 직거래 유도: 안전하다고 하지만, 직거래는 법적인 보호를 받기 어렵고 전세사기를 당할 위험 부담이 큽니다. 공인중개사를 통하더라도 자격증, 등록 여부 등을 확인하세요. 요즘은 공인중개사를 끼고 전세사기를 하는 사기꾼들이 있으니, 공인중개사를 통하더라도 앞서 말한 전세사기 예방 조건들을 다시 한 번 확인하셔야 합니다. 
• 다가구 주택의 선순위 보증금 확인: 다가구 주택은 건물 전체에 설정된 근저당과 다른 세입자들의 보증금 총액이 중요합니다. 집주인에게 다른 세입자들의 보증금 내역을 요청하여 확인해야 합니다. 거부한다면 전세사기를 의심하세요.

 

5. 전세사기 피해, 만약 발생했다면?

 

<전세사기 피해 발생했다면?>

 

아무리 조심해도 전세사기를 당할 수 있습니다. 만약 피해가 발생했다면 당황하지 말고 빠르게 대처해야 합니다.

• 즉시 경찰 신고: 전세사기는 엄연한 범죄입니다. 피해 사실을 인지하는 즉시 가까운 경찰서에 신고하세요.
• 법률 전문가와 상담: 전세사기를 당했다면 변호사나 법률구조공단 등 법률 전문가와 상담하여 법적인 대응 방안을 논의해야 합니다.
• 전세피해지원센터 이용: 국토교통부와 HUG에서 운영하는 전세피해지원센터에 도움을 요청할 수 있습니다. 전세사기에 대한 상담, 법률 지원, 금융 지원 등을 받을 수 있습니다.

 

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전세사기는 개인의 삶을 송두리째 흔들 수 있는 심각한 문제입니다. 하지만 철저한 사전 예방과 빠른 대처로 충분히 막을 수 있습니다. 2025년에도 전세 계약은 더욱 신중하게, 그리고 위에서 언급한 예방법들을 꼭 기억하셔서 소중한 전세 보증금을 안전하게 지키시길 바랍니다. 궁금한 점은 언제든지 전문가와 상의하는 것이 가장 현명한 방법입니다!

 

 

 

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